שי קילמן – קרן מימון משכנתאות בארגנטינה

הצורך לקרן למימון משכנתאות בבעלות פרטית בארגנטינה

כתב: שי קילמן.

בשל העובדה כי חלק משמעותי ( 40% בשיעור) משוק העבודה בארגנטינה עובד באופן בו הוא לא מדווח על הכנסות לרשויות המס ("שחור") נוצר מצב בו חלק גדול מפלח המעמד הבינוני לא יכול לקבל משכנתאות מבנקים סטנדרטים בארגנטינה אשר דורשים ניירת שרבים מבין אלו אשר מבקשים לרכוש דירה עם משכנתא, לא יכולים לספק בשל אופי הכנסתם, אך הם כן מסוגלים לעמוד בתנאי המשכנתא.
בכדי לגשר על העניין, קמו בארגנטינה מספר התאגדויות של משקיעים פרטיים אשר מחליפים את הבנקים אד הוק וממנים משכנתאות לפלח האוכלוסייה האמור, בסיס הרעיון המובא להלן הוא יצירת מערך שכזה עבור משקיעים זרים ומקומיים, על מנת ליהנות מהתשואות הגבוהות הניתנות למלווים ללא סיכוני מטבע מקומי
(הלוואות במטבעות זרים- דולר/יורו)אשר עומדים מול הנכס הממומן כבטוחה תוך. ניצול חוקי סילוק דיירים/לווים המטיב עם בעל הבטוחה, חוק 14442.

אוכלוסיית היעד למתן המשכנתאות

מעמד ביניים בבואנוס איירס בירת ארגנטינה אשר כאמור לעיל, יכול לעמוד בתנאי המשכנתא אך לא יכול לקבל אותה מהבנק. מימון רכישת הנכסים ייעשה אך ורק לנכסים באזורי ביקוש גבוה במרכז הבירה אשר מוכח כבר לאורך עשרות שנים כי נמצא במגמת עלייה מתונה(ראה קובץ מצורף) ואשר איתנות שוויים לא נפגעה גם במשברים כלכליים מקומיים (2001) או עולמיים ) (+2008), תוך כדי ציון שהיות ובארגנטינה אין מימון סטנדרטי בהיקף גבוה, לא נוצרה ולא תיווצר בועת נדל"ן אשר תוריד את שווי הנכסים במרכז הבירה. הקרן תתמקד במימון משכנתאות באזורים בהם חי המעמד הסוציו אקונומי המוכר כמעמד הביניים.

תיאור הקרן

גיוס משקיעים תמורת תשואה שנתית דולרית/יורו של 12% נטו למשקיע.
איתור לקוחות לווים בעלי פרופיל מתאים, תוך שימוש ברשת הקשרים של הקרן לצורך איתורם ובמערכת בדיקות יכולת החזר קפדנית של הלווים תוך היוועצות עם עורכי דין מנוסים בתחום (מטפלים במשכנתאות של בנקים גדולים במדינה).
טיפול בהכנסה והוצאה של הון המשקיעים לארגנטינה וממנה.
ניצול העובדה כי בנקים בארגנטינה לא מורשים לתת משכנתאות צמודות דולר על מנת לנצל הזדמנות זו לצמיחה מהירה של הקרן.
הלוואה למקסימום משווי הנכס (LTV 35%) כדי להבטיח את תשלום הלווה.
הלוואה למקסימום 3 שנים – תוך קבלת ריבית חודשית מצד הלווים, עם נקודת יציאה למשקיע כל שנה (תוך מכירת החוב לאחר) כך שתיחשב השקעה נזילה.
ההלוואות תינתנה מול נכסים בלבד, כל עסקה מול נכס אשר ישועבד לקרן עד להחזר החוב המלא מצד הלווה.
דמי הניהול עבור הקרן יהיו 2% שנתי מההשקעות שתגייס שהם ההפרש בין הריבית מהלווה (18%), בניכוי מיסוי והוצאות (4%) והריבית למשקיע (12%). מתווכים למשקיעים יתוגמלו ב 1% מהסכום המגויס אשר יחולקו בהתאמה בין המשקיע לקרן על פי יחס הרווחים ביניהם.
במקרה וייגבו מהלווה ריביות גבוהות יותר מבלי לפגוע בביטחון העסקה, ההפרש יהיה לטובת הקרן המנהלת.
הקרן תהיה אחראית לטיפול בלקוחות בעיתיים, כולל סילוקם מביתם במקרה הצורך, כולל טיפולים משפטיים אם יידרשו, בעלויות יתחלקו הקרן ומשקיעיה תוך שיחושבו כהוצאות הקרן.

צוות ניהול הקרן בניהולו של שי קילמן

אנשי כלכלה ניהול וחשבונאות בעלי ניסיון בעבודה בקרנות השקעה בינלאומיות
ובגיוסי הון להשקעות תוך התמקדות באמריקה הלטינית.
שי קילמן- ניהול בבואנוס איירס ארגנטינה- עיר/מדינת היעד.
שותף מגייס כספים- בכל מדינה בה ייעשה הגיוס.

שיטות ההתקשרות עם לקוחות/לווים

פנייה לנוטריונים העוסקים בחוזי מכירות נכסים.
פנייה לסוכנויות נדל"ן העוסקות בשיווק נכסים למכירה.
פנייה ליזמי בנייה לצורך מימון לקוחות ישירות למולם.
שיתופי פעולה עם חברות מקומיות העוסקות בתחום מימון המשכנתאות.

שיטות ההתקשרות עם משקיעים
המטרה היא לעבוד מול שני שווקי יעד:
– ישראל, בשל קשרים אישיים.
– רוסיה, עושר רב, ערוץ תנועה פתוח לארגנטינה, קשרים דרך ישראלים רוסים.

צורת העבודה בכל האחת המדינות האמורות היא להלן:
פנייה למגייסי השקעות פרטיים.
פנייה לבנקי השקעות פרטיים.
פנייה לקרנות אקוויטי.
בירור מול בנקים לשת"פ.
פנייה לחברות ביטוח/חיסכון פנסיוני.

יתרונות יחסיים

השקעה בטוחה העומדת מול נכס בשוק נדל"ן יציב ,חוק משכנתאות מובנה ו- LTV . נמוך של 35%
תשואה גבוהה ביחס לסיכון.
שוק המאפשר צמיחה משמעותית.
חבירה למשקיעים מקומיים.
ניהול מקומי מנוסה עבור משקיעים זרים.
השקעה נזילה – מקסימום 3 שנים תוך אפשרות מכירת החוב במהלך התקופה.
פשטות- היכרות אישית של כל לווה ונכס משועבד.
שקיפות מלאה מול המשקיעים.
אלטרנטיבה השקעה מניבה יותר משוק ההון והנדל"ן ברוב העולם המערבי.

פוטנציאל התרחבות הקרן

איגוח (אג"ח) תיק המשכנתאות בבורסה בבואנוס איירס, החזר התשואה למשקיעים ומשם ואילך רווח מהאיגוח. הריבית על האיגוח תהיה נמוכה מהריבית שמשלמים הלווים וממועד נשאף זה ואילך לא תהיה הקרן עוד תלויה במשקיעיה אלא בציבור רוכשי האג"ח שלה.

השקעות במיזמי נדל"ן אחרים בדרום אמריקה.
ייעוץ לפרויקטים נדל"ניים.
עסקים אחרים השזורים עם פעילות זו כגון BROKER של מיזמי נדל"ן ארגנטינאיים, במדינות בהן תפעל הקרן.

לחצו על הקישור שי קילמן תוכנית עסקית מימון משכנתאות.

לפרטים נוספים אודות קרן למימון משכנתאות צרו קשר עם שי קילמן באמצעים הבאים:

מייל: shaiki1@netvision.net.il

טלפון משרד: 00541120564948

סלולרי ארגנטינה: 00549116309

פורסם בקטגוריה מיזמים בנושא משכנתאות, שי קילמן. אפשר להגיע לכאן עם קישור ישיר.