מתי ניתן לבטל הענקת דירה במתנה לבן משפחה?

הענקת דירה במתנה לבן משפחה היא אחד הצעדים הכלכליים והרגשיים המשמעותיים ביותר שאדם יכול לעשות במהלך חייו. לעיתים קרובות, הורים מעבירים דירה לילדיהם מתוך רצון אמיתי לעזור להם, לחסוך בתשלומי מס עתידיים או כחלק מתכנון מוקדם של חלוקת הרכוש המשפחתי (ירושה בחיים).

אולם, המציאות המורכבת של החיים מזמנת לעיתים תרחישים קשים שלא נצפו מראש כאשר מערכת היחסים עם הילד עולה על שרטון, הילד מתנהג בצורה מחפירה כלפי הוריו או שההורה נקלע למשבר כלכלי והוא זקוק לנכס כדי לממן את מחייתו או את טיפוליו הרפואיים.

במצבים כאלו עולה השאלה הגורלית, האם ההורה יכול לחזור בו ולהביא לביטול הענקת הדירה במתנה? –  לפי עו"ד ליאור אבן עזרא, התשובה המשפטית לכך אינה פשוטה, והיא בעיקר תלויה בשאלה האם מתנת המקרקעין כבר הסתיימה ברישום  או שמדובר רק בהתחייבות עתידית לתת מתנה כלשהי. במאמר זה נסקור לעומק את הוראות חוק המתנה, את התנאים הקבועים בו לביטול ואת הדרכים שבהן בתי המשפט מכריעים בסוגיה הרגישה הזו.

קו פרשת המים: מתנה שהסתיימה לעומת התחייבות לתת מתנה

לפי עו"ד ליאור אבן עזרא, כדי להבין אם ניתן לבטל מתנה, חייבים לפנות תחילה אל חוק המתנה, תשכ"ה-1968. החוק מבחין באופן קשיח בין שני שלבים של עסקת מתנה:

1. התחייבות לתת מתנה – שלב שבו נחתמו מסמכים, תצהירים ואפילו שולמו מיסים, אך הדירה עדיין לא נרשמה על שם מקבל המתנה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
2. מתנה שהסתיימה – שלב שבו הרישום בטאבו הושלם במלואו, והדירה רשומה כעת באופן רשמי על שמו של בן המשפחה.

לפי סעיף 7 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, עסקה במקרקעין טעונה רישום וכל עוד לא נרשמה – רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה. לפי עו"ד ליאור אבן עזרא, משמעות הדבר היא שכל עוד הדירה לא עברה בטאבו, החוק מקל מאוד על נותן המתנה לחזור בו – אך ביום שהרישום הסתיים, המתנה נחשבת לחלוטה והאפשרות לבטל אותה הופכת למשימה משפטית קשה ומורכבת פי כמה.

מתי ניתן לבטל התחייבות לתת מתנה?

לפי עו"ד ליאור אבן עזרא אשר חיבר את המדריך המשפטי המלא לביטול עסקת מתנה במקרקעין, אם הדירה עדיין לא נרשמה בטאבו על שם בן המשפחה, סעיף 5 לחוק המתנה מעניק לנותן המתנה שלוש עילות מרכזיות שמאפשרות לו לחזור בו מההתחייבות:

• זכות חזרה חופשית (בתנאי שמקבל המתנה לא שינה את מצבו) – החוק קובע כי כל עוד המתנה לא הושלמה, נותן המתנה רשאי לחזור בו ממנה, אלא אם כן הוא ויתר בכתב על זכות זו (למשל, באמצעות חתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר). עם זאת, ישנו סייג בו המעניק אינו יכול לחזור בו אם בן המשפחה (מקבל המתנה) שינה את מצבו לרעה בהסתמך על ההתחייבות. לדוגמא, אם הבן מכר את דירתו הנוכחית, לקח הלוואות כבדות או התחייב בחוזים אחרים מתוך ידיעה מוחלטת שהוא עומד לקבל את הדירה, בית המשפט עשוי לקבוע שלא ניתן לבטל את המתנה.
• התנהגות מחפירה של מקבל המתנה – החוק קובע כי נותן המתנה רשאי לחזור בו מהתחייבותו אם חלה הרעה ניכרת בהתנהגותו של מקבל המתנה כלפי הנותן או כלפי בן משפחתו. בתי המשפט פירשו "התנהגות מחפירה" בצורה רחבה יחסית כאשר מדובר ביחסים בין הורים לילדים מאלימות פיזית או מילולית קשה ועד נתק מוחלט או פגיעה קשה בכבודו של ההורה.
• הרעה ניכרת במצבו הכלכלי של נותן המתנה –  המחוקק ביקש להגן על נותן המתנה מפני מצב שבו הוא יישאר חסר כל. אם חלה הרעה ניכרת במצבו הכלכלי של ההורה (פשיטת רגל, אובדן כושר עבודה או צורך במימון טיפול סיעודי יקר מאוד), החוק מאפשר לו לבטל את ההתחייבות ולהשאיר את הנכס בבעלותו כדי להבטיח את קיומו הכלכלי.

חשוב לציין כי למרות שהחוק מאפשר חזרה קלה יחסית בשלב ההתחייבות, בפועל, רוב עסקאות המתנה מלוות בחתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת עורך הדין שמטפל בעסקה, במטרה להבטיח את העברת הדירה בעתיד.

לפי עו"ד ליאור אבן עזרא, בית המשפט העליון קבע בפסיקותיו כי חתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר מהווה, ככלל, ויתור בכתב של נותן המתנה על הזכות לחזור בו ממנה (לפי סעיף 5(ב) לחוק). המשמעות היא שאם חתמתם על ייפוי כוח בלתי חוזר, איבדתם את זכות החזרה החופשית. במצב כזה, ניתן יהיה לבטל את המתנה רק אם נותן המתנה יוכיח את העילות הקיצוניות של התנהגות מחפירה או הרעה כלכלית קיצונית.

מתי ניתן לבטל מתנה שכבר הסתיימה ברישום בטאבו?

לפי עו"ד ליאור אבן עזרא כאשר הדירה כבר רשומה בטאבו על שם בן המשפחה, חוק המתנה כמעט ואינו רלוונטי יותר. בשלב זה, אפשר לשלוח מכתב התראה מעורך דין אך חזקת הבעלות היא של הילד, וההורה אינו יכול להשתמש בעילות של "התנהגות מחפירה" או "הרעה כלכלית" כדי לקבל את הדירה בחזרה.

כדי לבטל מתנה בשלב זה, יש צורך לפנות אל חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 ולנסות לפסול את חוזה המתנה עצמו באמצעות עילות חוזיות כבדות משקל:

• עילת העושר והשפעה בלתי הוגנת – אם ניתן להוכיח כי ההורה המעניק היה במצב קוגניטיבי או פיזי ירוד (למשל, שלבים ראשונים של דמנציה, חולשה פיזית קשה, או בדידות) והילד ניצל את חוסר האונים שלו, בודד אותו משאר בני המשפחה וכפה עליו לחתום על מסמכי המתנה, בית המשפט עשוי לבטל את העסקה בשל השפעה בלתי הוגנת או עושק.
• העדר כשרות משפטית  – פסיקת בתי המשפט קובעת כי הסכם מתנה, ובמיוחד מתנת מקרקעין של דירת מגורים, דורש רמת גמירות דעת גבוהה ונקייה במיוחד מצד המעניק. אם יוכח באמצעות חוות דעת רפואית כי במועד החתימה ההורה לא היה מסוגל להבין את משמעות מעשיו, ההסכם יוכרז כבטל מעיקרו.
• חוזה למראית עין או "מתנה על תנאי" – לעיתים, דירה מועברת במתנה רק כדי להתחמק מנושים או תחת תנאי מפורש. אם התנאי לא נרשם במפורש בהסכם, יהיה קשה מאוד להוכיח אותו, אך אם הוכח שהחוזה היה למראית עין בלבד או שהתנאי היסודי בו הופר באופן בוטה, ישנו סיכוי מסוים לביטולו.

לסיכום, ביטול הענקת דירה במתנה לבן משפחה הוא תהליך אפשרי, אך הוא מהווה מאבק משפטי מורכב הדורש הוכחות חד-משמעיות. הסיכויים להצלחה גבוהים משמעותית כאשר הדירה טרם נרשמה בטאבו- אך, צונחים באופן דרסטי ברגע שהרישום הושלם.

כדי לא להגיע למלכודות משפטיות מיותרות, מומלץ לכל הורה המעוניין להעניק דירה במתנה לבצע זאת בליווי עורך דין מומחה תוך שימוש במנגנוני הגנה מובנים (רישום הערת אזהרה, הסכם מתנה מותנה, זכות מגורים לכל החיים וכדומה).